Chers WuBookers, parmi les différents formats d’hébergement, le condhotel (ou condotel) se distingue par certaines caractéristiques spécifiques. Il s’agit en effet d’une forme hybride relativement nouvelle qui permet aux propriétaires et aux gestionnaires de partager les charges et les revenus de l’activité hôtelière. Découvrons ensemble en quoi il consiste et ce qui le rend unique.

Qu’est-ce qu’un condhotel et comment cela fonctionne

Le mot condhotel vient de la combinaison de condominium et hôtel. En simplifiant, un hôtel-condominium n’est rien de plus qu’un condominium qui fonctionne comme un hôtel. En effet, les propriétaires des différentes unités sont disposés à louer leur logement pour de courtes périodes, en les confiant à une entité unique qui se charge de la gestion pour tous.

Dans un condhotel, on retrouve les services typiques d’un hôtel communs à tous les appartements, comme la réception, la conciergerie et le service de ménage, avec le même personnel pour l’ensemble des logements.

Contrairement aux timeshares, où des accords sont nécessaires pour pouvoir utiliser le bien, dans les condominiums, les propriétaires peuvent décider librement quand l’utiliser et quand le louer. Le loyer leur revient sous forme de revenus, avec un pourcentage variable selon les accords passés avec l’hôtelier. Précisément parce que les revenus dépendent du taux d’occupation, les condhotels se trouvent fréquemment dans les grandes villes ou dans les destinations touristiques populaires qui garantissent un flux constant de visiteurs.

En outre, les condominiums de ce type sont souvent des résidences secondaires ou des maisons de vacances et de loisirs – un aspect qui garantit le fonctionnement régulier de l’établissement pendant la majeure partie de l’année.

Condhotels en Italie : opportunités et exigences

En Italie, les condhotels ont été introduits par le “Décret sblocca Italia” (Décret-loi n° 133/14), ensuite converti par la Loi n° 164/14, et réglementés davantage par le Décret du Président du Conseil des Ministres n° 13/2018.

L’objectif initial était de diversifier l’offre touristique, de favoriser l’emploi dans le secteur et d’encourager les investissements dans la réhabilitation des établissements hôteliers existants. Sans entrer dans les détails de la réglementation, il est important de souligner quelques caractéristiques essentielles, en commençant par la définition donnée par le Décret. En effet, un condhotel est défini comme : « un établissement hôtelier ouvert au public, avec une gestion unitaire, composé d’une ou plusieurs unités immobilières situées dans la même commune ou de parties de celles-ci, fournissant un hébergement, des services annexes et éventuellement de la restauration, dans des chambres destinées à l’accueil et, de manière intégrée et complémentaire, dans des unités d’habitation à usage résidentiel, équipées d’un service de cuisine autonome, dont la superficie totale ne peut dépasser les limites de 40 % de la superficie nette destinée aux chambres. »

En plus de celles déjà mentionnées, les conditions spécifiées par la norme incluent :

– la présence d’au moins 7 chambres, à l’exclusion des unités à usage résidentiel, dans le même bâtiment ou dans d’autres, à condition qu’elles soient situées à une distance maximale de 200 mètres du bâtiment où se fait l’enregistrement ;

– la gestion unifiée et intégrée des services du condhotel et des chambres/ unités résidentielles pour la durée stipulée dans le contrat, et en tout cas pour au moins 10 ans à compter du début de l’exploitation ;

– une conciergerie unique pour les clients et les propriétaires des unités résidentielles, avec la possibilité d’une entrée séparée pour le personnel et les fournisseurs ;

– la réalisation d’un projet de réaménagement permettant une classification de l’hotel of the hotel équivalente à au moins 3 étoiles.

Cependant, la réglementation ne prohibe pas explicitement la construction de nouveaux bâtiments à cette fin, ce qui peut constituer une opportunité d’investissement. Toutefois, il faut ajouter aux normes nationales les éventuelles réglementations régionales et municipales.
Mais quelles sont les obligations des propriétaires et des hôteliers, et quels sont les avantages et les inconvénients pour les uns et les autres ?

Responsabilités et charges pour les propriétaires et les exploitants

Les propriétaires de logements gérés au sein d’une copropriété ont des responsabilités similaires à celles des propriétaires d’appartements traditionnels. Celles-ci incluent, par exemple, le respect des règles de la copropriété, les frais d’entretien et les éventuels travaux d’amélioration, ainsi que la souscription et le paiement des assurances et des taxes applicables dans le pays où se situe le bien.

D’autres coûts, tels que l’entretien et les services publics, peuvent être définis par le contrat avec l’hôtelier. Dans la plupart des cas, c’est ce dernier qui assume la charge de gestion, laquelle comprend alors la commercialisation du bien, l’organisation de l’hébergement, l’accueil des invités et la gestion de l’housekeeping.

Des opérations qui peuvent en grande partie être réalisées grâce à un bon PMS hôtelier, tel que Zak, la solution tout-en-un de gestion de WuBook. 

En effet, avec ses nombreuses fonctionnalités intégrées, il permet d’obtenir des réservations directes et indirectes, d’organiser efficacement l’entretien ménager, de définir les tarifs et les offres spéciales, de recevoir des paiements et de générer des rapports. Un soutien essentiel pour réduire le temps consacré aux opérations et, par conséquent, les risques et les coûts de gestion.